“此次方案應(yīng)該是目前多個房地產(chǎn)上市公司融資方案中最好的了。”日前，在一個關(guān)于招商地產(chǎn)定向增發(fā)項目的機(jī)構(gòu)投資者電話會議中，國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師孫建平如是評價。

　　然而，當(dāng)停牌一個多月的招商地產(chǎn)攜價值65億元的定增預(yù)案復(fù)牌時，其股價卻遭遇了“滑鐵盧”。招商地產(chǎn)董秘劉寧曾公開表示，方案本身符合投資者的長遠(yuǎn)收益，但短期內(nèi)股價波動這么大，可能是因為投資者還不太了解，這需要一個消化的過程。

　　定增遇冷

　　作為上市房企啟動再融資以來金額最大的一筆定向增發(fā)，招商地產(chǎn)從停牌伊始就備受關(guān)注。

　　8月7日，招商地產(chǎn)發(fā)布停牌公告，稱公司正在籌劃發(fā)行股份購買資產(chǎn)事項。由于恰逢房企再融資開閘消息傳聞四起，招商地產(chǎn)此舉被市場解讀為反應(yīng)迅速。在招商地產(chǎn)停牌期間，多家上市房企發(fā)布了定增預(yù)案，涉及保障房、經(jīng)適房等多個領(lǐng)域。除了對招商地產(chǎn)布局再融資的預(yù)期外，大股東招商局集團(tuán)將把哪塊土地注入上市公司也引發(fā)了市場的廣泛猜測。

　　而根據(jù)招商地產(chǎn)日前發(fā)布的公告，其擬以26.92元/股向大股東收購深圳蛇口海上世界一期住宅項目及與其配套的女媧廣場土地使用權(quán)和文化藝術(shù)中心土地使用權(quán)，作價48.65億元，并擬發(fā)行股份募集配套資金不超過16.22億元。

　　值得注意的是，其中的海上世界一期住宅項目建筑面積為16萬平方米，總地價為46.8億元。按此計算，該地塊的樓面地價高達(dá)3萬元/平方米，而目前海上世界片區(qū)在售的高端住宅項目市場價格為6萬元/平方米。據(jù)了解，就在去年11月，招商地產(chǎn)還以現(xiàn)金形式向大股東購買了另一塊位于海上世界片區(qū)的土地，當(dāng)時的樓面地價約為2.2萬元/平方米。

　　記者致電劉寧，她表示，去年底交易的土地資產(chǎn)的用地規(guī)劃與海上世界一期項目不同，這表現(xiàn)在用地性質(zhì)、地理位置、稀缺性和容積率等多方面，因此不能進(jìn)行直接比較。

　　“方案先要經(jīng)住建部、國土資源部和國資委審核，主要審核招商地產(chǎn)之前和目前100多個地塊的開發(fā)銷售情況，隨后由證監(jiān)會審查定增方案，估計年底前可以全部審查完畢，2014年初完成再融資。”劉寧稱，“若項目獲批，公司負(fù)債率下降后將多出40億元的負(fù)債空間。”

　　承壓跌停

　　然而，招商地產(chǎn)的定增方案令投資者頗為失望，此前備受追捧的前海地塊并未出現(xiàn)在方案中。一位持有招商地產(chǎn)股票的投資者直言：“招商地產(chǎn)跌停很可能是機(jī)構(gòu)拋盤所為，定增價為26.92元/股，高于停牌前的股價，而復(fù)牌后的股價已經(jīng)低于這一水平。”

　　平安證券方面認(rèn)為，海上世界一期項目的結(jié)算時間為2016年，因此本次增發(fā)將首先攤薄招商地產(chǎn)近兩年的業(yè)績，2016年才開始逐步貢獻(xiàn)利潤。

　　記者發(fā)現(xiàn)，復(fù)牌當(dāng)日，招商地產(chǎn)以27.80元小幅低開，開盤后持續(xù)跳水，尾市以25.38元跌停價報收;盤后的交易龍虎榜數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)日賣出席位前五名均為機(jī)構(gòu)席位，累計拋售3.6億股股票，招商地產(chǎn)當(dāng)日市值蒸發(fā)48.5億元。9月25日，招商地產(chǎn)以24.50元收盤。

　　與此形成鮮明對比的是，今年5月，華僑城也以現(xiàn)金購入其大股東華僑城集團(tuán)位于深圳某豪宅片區(qū)的土地，樓面地價不足1萬元/平方米，而當(dāng)時周邊二手房的價格已超過4萬元/平方米。由于大幅低于市場價拿地，復(fù)牌后的華僑城股價大漲。

　　記者查閱相關(guān)公告后發(fā)現(xiàn)，招商地產(chǎn)今年已在全國范圍內(nèi)拿下了13塊地，總金額超過161億元。其中，從7月18日到9月14日，招商地產(chǎn)就斥資103.6億元拿下了7塊地。

　　不過，大規(guī)模拿地給招商地產(chǎn)帶來了一定的資金壓力。公開數(shù)據(jù)顯示，2012年和2013年1—6月，招商地產(chǎn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量分別為509,877.78萬元和-127,550.52萬元。

　　“招商地產(chǎn)第二季度的資產(chǎn)負(fù)債率是72.69%，如果增發(fā)方案未獲通過，招商地產(chǎn)將以現(xiàn)金方式收購，而這會使其今年期末的凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到80%左右，負(fù)債壓力加大。”某業(yè)內(nèi)人士直言。

　　機(jī)構(gòu)看多

　　盡管股價表現(xiàn)欠佳，投資者普遍看空此次定增，但仍有多家機(jī)構(gòu)對招商地產(chǎn)做出了“增持”或“買入”評級。

　　廣發(fā)證券分析師樂加棟認(rèn)為，招商地產(chǎn)此次購買資產(chǎn)旨在解決同業(yè)競爭問題，做大做強(qiáng)主業(yè)。

　　“注入項目價格合理，盈利前景較好，方案獲批概率較大，股本攤薄成本較小。”申銀萬國分析師韓思怡表示，“此次注入的資產(chǎn)為大股東所持有的海上世界片區(qū)的剩余土地資源，因而符合證監(jiān)會解決同業(yè)競爭、減少關(guān)聯(lián)交易、做大做強(qiáng)企業(yè)的政策導(dǎo)向，獲批概率較大。按項目售價7.5萬元/平方米計算，預(yù)計將為公司增加可售貨值約127億元，其中海上世界項目的毛利率將在45%左右，凈利率在20%左右。從總體看，此次注入的項目可能會為招商地產(chǎn)帶來凈利潤25.9億元。”

　　“截至8月底，招商地產(chǎn)的銷售額約為260億元，9月是其推盤高峰期，同時市場也將迎來傳統(tǒng)的‘金九’旺季，公司全年有望完成430億元銷售額。此次在資本市場募集65億元將釋放公司的整體融資空間，預(yù)計可以盤活100億元資金，用于新項目投資。”樂加棟說。

　　韓思怡還表示，若此次資產(chǎn)注入及配套融資成功，一方面意味著為大股東以后其他資源的注入打開了通道;另一方面，招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率將從年中的72.7%降至68.8%，從而增強(qiáng)其債權(quán)融資能力和拿地擴(kuò)張能力。

　　劉寧則強(qiáng)調(diào)，此次定增將開拓出一條兼并、重組、再發(fā)展的房地產(chǎn)商發(fā)展道路，目前大股東正在梳理旗下公路、碼頭等土地資產(chǎn)。若此次招商地產(chǎn)能夠順利開發(fā)現(xiàn)有區(qū)域，下一步大股東會考慮繼續(xù)讓招商地產(chǎn)開發(fā)其他項目。